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关于公开征求《惠州市住房公积金贷款办法》(征求意见稿)意见的公告
发布时间:2020-05-07 16:07:39  来源:惠州市住房公积金管理中心

  到2020年10月,《惠州市住房公积金贷款办法》有效期将届满,五年来,住建部等部委对住房公积金贷款政策作出了新的规定,因此根据依法行政的原则,为规范我市住房公积金贷款业务管理,维护住房公积金缴存者合法权益,需要对《惠州市住房公积金贷款办法》作出修改。

  我中心对《惠州市住房公积金贷款办法》(征求意见稿)进行了修订,形成了征求意见稿。现公开征求社会各界意见,如有修改意见和建议,请于2020年6月1日前通过传真或电子邮件等方式反馈给我中心。

  电子文档发送至hzgjj_zqdkk@126.com,传真:0752-2731166。



惠州市住房公积金管理中心

2020年4月30日




惠州市住房公积金贷款办法

(征求意见稿)


第一章  总则

  第一条  为进一步深化城镇住房制度改革,建立政策性住房信贷体系,支持惠州城镇居民购买、建造、翻建、大修自住住房,支持城市中低收入家庭住房保障体系建设,规范住房公积金贷款管理,维护借贷双方合法权益,提高住房公积金使用效益,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行发布的《贷款通则》、住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局《住房公积金个人住房贷款业务规范》等有关法律法规规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条  本办法适用于市住房公积金管理中心(含所辖管理机构)(以下简称公积金中心)委托经市住房公积金管理委员会(以下简称管委会)指定的商业银行(以下简称受委托银行)办理的个人住房公积金贷款业务。

  第三条  本办法所称住房公积金贷款(以下简称“贷款”),住房公积金管理中心运用住房公积金,委托受委托贷款行向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存职工发放的,用于购买、建造、翻建、大修自住住房的个人住房贷款

  没有申请住房公积金贷款的职工,如符合住房公积金贷款条件,可申请将个人住房按揭商业贷款转为住房公积金贷款,具体实施方案由公积金中心依照本办法制定后实施。

  本办法所称个人住房组合贷款(以下简称组合贷款),是指借款人申请公积金贷款不足以支付购房款时,其不足部分可同时向受委托银行申请商业贷款,两种贷款总称为组合贷款。

  本办法所称借款人,是指申请贷款的住房公积金缴存职工。

  本办法所称抵押人,是指为贷款提供抵押担保的借款人或第三人。

  本办法所称抵押权人,是指公积金中心。公积金中心可委托受委托银行或公积金中心认可的第三人作为抵押权人。

  本办法所称出质人,是指为贷款提供质押担保的借款人或第三人。

  本办法所称质权人,是指公积金中心或受委托银行。

  本办法所称保证人,是指为贷款提供保证担保的第三人。

  本办法所称贷款资产,包括公积金中心和受委托银行发放的贷款及形成的保险受益权、担保债权、担保物权。

  本办法所称贷款档案,是指公积金中心发放的住房公积金贷款所产生的全部档案,它是由贷款申请、审核、发放、催收、变更、回收等行为所形成的,具有查考和利用价值的,为贷款和还款活动提供依据的,归档保存的文件、合同及其他相关资料。

  第四条  借款人借用组合贷款的,公积金中心和受委托银行行使和主张借款合同权利时,如果该组合贷款设定的是同一抵(质)押物或同一保证人提供保证的,公积金中心和受委托银行按照该组合贷款余额的相应比例受偿;如果该组合贷款是分别设定担保方式的,公积金中心和受委托银行按照各自设定的借款合同担保方式分别行使和主张合同权利。

  第五条  公积金中心负责具体确定贷款条件、对象、金额、用途、期限、偿还方式及担保方式,负责审批贷款申请,监督贷款发放、回收和结算。

  受委托银行负责贷款的发放、回收和结算。

  贷款风险由公积金中心承担。受委托银行违反有关法律、法规、政策、公积金中心关于贷款的规定,办理贷款而导致贷款本息损失的,贷款风险由受委托银行承担。

  公积金中心应当与受委托银行和担保机构签订委托合同。

  受委托银行和担保机构应当严格履行与公积金中心签订的委托合同,按照操作规范为单位和职工办理住房公积金业务提供便利服务。

  第六条  贷款的办理遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。


第二章  贷款对象和借款人条件

  第七条  贷款对象。在公积金中心正常缴存住房公积金的在职职工,或其他公积金中心依据有关规定确认的借款人。

  第八条  借款人须具备下列条件:

  (一)借款人为中华人民共和国公民;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)购买、建造、翻建、大修自住住房;

  (四)具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合法有效的合同或相关证明文件;

  (五)有购买、建造、翻建、大修自住住房费用一定比例(具体比例由公积金中心根据有关规定拟定,报经管委会批准后公布执行)的自筹资金,并以此作为购买、建造、翻建、大修自住住房首期付款;

  (六)借款人所在单位已经建立正常的住房公积金制度,借款人按月足额缴存住房公积金达到规定的时限且继续正常缴存;

  (七)具有稳定的职业和收入,信用状况良好,有偿还贷款本息的能力;

  (八)提供公积金中心认可的资产抵押、质押及其他形式的担保;

  (九)借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款或其他影响贷款偿还能力的债务;

  (十)符合有关法律、法规、规章和政策及公积金中心规定的其他条件。

  借款人的配偶可以作为共同借款人,必须符合本办法第七条和本条上款规定的各项条件,信用状况优良,且经公积金中心认可确有偿还能力。共同借款的申请应当同时提出,同时审批。共同借款人相互承担偿还贷款的连带责任。

  本条第一款第(七)项规定的信用状况标准由公积金中心另行制定。


第三章 贷款金额、期限和利率

  第九条  贷款实行限额管理。每笔贷款金额应当同时符合下列限额标准:

  (一)不得超过所购房屋评估价值或实际购房款或建造、翻建、大修自住住房费用的一定比例;

  (二)对单一借款人发放的贷款不得超过单笔贷款最高限额。共同借款的,贷款总额不得超过共同贷款最高限额;

  (三)每月还贷金额(含组合贷款,按等额本息还款法计算的本金和利息)扣除申请人及配偶住房公积金月缴存额后,不超过申请人家庭月收入的50%。

  本条上款第(一)项中的比例、第(二)项中的单笔贷款最高限额、共同贷款最高限额,由公积金中心拟定,报经管委会批准后公布执行。

  具体贷款金额由公积金中心根据借款人及其配偶的住房公积金缴存情况、偿还能力及信用状况确定。

  第十条  贷款期限由公积金中心根据借款人年龄、借款金额、偿还能力等实际情况合理确定,但不得超过贷款最长期限。贷款最长期限由公积金中心报经管委会批准后公布执行。

  借款截止年限一般不得超过借款人法定退休时间后5年。共同借款的,借款截止年限不超过其中后退休者的法定退休时间后5年。

  第十一条  贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行,并按照中国人民银行的利率调整规定适时调整。


第四章  贷款程序

  第十二条  借款人提出借款申请,应提供如下资料:

  (一)个人住房公积金缴存的有效凭证;

  (二)借款人居民身份证、户口簿或其他有效居留身份证明,借款人婚姻状况证明;

  (三)不低于一定比例(具体比例由公积金中心根据有关规定调整和公布)的购建、大修自住住房的自筹资金证明(购房首付款发票或银行存款凭证);

  (四)家庭稳定经济收入状况证明;借款人及其配偶缴存住房公积金的工资基数按《住房公积金管理条例》要求确定的,借款人可不提供收入状况证明,公积金中心直接以借款人及其配偶缴存住房公积金的工资基数作为收入依据核定贷款;

  (五)购买自住住房的,提供具有法律效力的规范的购房合同;建造、翻建、大修自住住房的,提供土地使用权证和规划建设部门审批文件;

  (六)抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;或保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;

  (七)公积金中心要求提供的其他资料。

  公积金中心对符合贷款条件且材料齐全的借款申请应当予以受理。

  第十三条  贷款实行逐笔审批。办理贷款审批的具体程序是:

  (一)借款人向公积金中心提出借款申请;

  (二)公积金中心对借款人的借款条件进行审查,并会同受委托银行对借款人的信用状况以及借款行为的合法性、真实性、安全性等情况进行调查,审核抵押物、质押物、保证人情况,测定贷款的风险度,做出调查结论;

  (三)公积金中心根据住房公积金年度使用计划和调查结论,自受理申请之日起10个工作日内,按照受理时间的先后顺序,做出准予贷款或不予贷款的决定,并通知申请人;

  (四)公积金中心批准贷款的,由受委托银行、借款人签订借款合同、担保合同等相关文书;

  (五)公积金中心或受委托银行根据借款合同,将贷款资金用转账方式划转到合同约定的房屋出售人的账户或建造、翻建、大修住房的借款人的账户。

  第十四条  受委托银行对公积金中心作出的准予贷款决定书或借款人的资质情况有异议的,可以要求公积金中心复核确认。公积金中心复核后认为确有风险的,可以撤销准予贷款决定书,并通知受委托银行和借款人。

  第十五条  借款人按规定提交完整齐全的文件资料后,受委托银行应当在2个工作日内安排首次预约,在公积金中心批准贷款后受委托银行应当在5个工作日内与借款人签订借款合同,在办妥抵押登记手续后的2个工作日内办完贷款手续。在规定的时限内未办理完毕的,经公积金中心批准,可以延长5个工作日,受委托银行应当将延长期限的理由告知借款人。

  第十六条  当申请借款的总金额已超出当期住房公积金可贷款资金总额时,公积金中心应当允许借款申请人办理预申请手续,待住房公积金可贷款资金足以继续发放贷款时,由公积金中心按照受理预申请时间的先后顺序,办理审批手续。


第五章  评估和贷款担保

  第十七条  个人信用评估。按照有关规定,需要对借款人进行个人信用评估的,借款人须向公积金中心认可的个人信用评估机构申请个人信用评估,并由其出具个人信用评估报告。

  第十八条  贷款担保方式。

  借款人办理住房公积金贷款,必须提供担保。

  贷款担保方式包括但不限于:质押、抵押、阶段性保证、全程保证,以及上述担保方式的组合。

  具体的贷款担保方式由公积金中心根据借款人情况确定。公积金中心认可几种贷款担保方式的,借款人可以自行选择后向公积金中心提出。

  第十九条  质押。

  (一)本办法所称质押为权利质押。出质人可以是借款人,也可以是第三人(包括法人、自然人);

  (二)用于质押的权利应当符合《中华人民共和国担保法》相关规定。出质的权利的范围限于:

  1、银行定期存单且限定于此项贷款受委托银行签发的且不自动转存的银行存款存单;

  2、凭证式国债且限定于此项贷款受委托银行代理发行并兑付的国家债券;

  3、公积金中心认可的其他权利。

  (三)权利凭证载明的兑现日不得先于贷款到期日;

  (四)质权设定并办理完毕相关贷款手续后方可发放贷款;

  (五)借款人以有价证券、银行存款存单为质押物作为债权担保的,出质人和质权人应签订书面质押合同,并在合同约定的期限内办理移交权利凭证手续。移交的权利凭证为银行定期存单的,受委托银行应当核押;

  (六)质权至借款人还清全部贷款本息并经受委托银行核查无误、相关手续办理完毕时消灭。

  第二十条  抵押。

  (一)抵押人可以是借款人,也可以是第三人(包括法人、自然人);

  (二)抵押的财产应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条的规定。抵押财产范围限于:

  1、抵押人所有的房屋;

  2、抵押人依法有权处分的房屋。

  (三)借款人以其贷款所购房屋抵押的,应当以该房屋价值全额作贷款抵押;借款人用于建造自住住房或参加单位集资建房申请贷款的,借款人必须提供其他足值的房产作为抵押;

  (四)抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,并到县级以上不动产登记机构办理抵押登记手续,抵押登记费用列入公积金业务支出。

  (五)在房产抵押期间,抵押人应当妥善保管好抵押物,有维修、保管、保证抵押物完好无损的责任。抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或者提供与减少的价值相当的担保;

  (六)抵押权至借款人还清全部贷款本息并经受委托银行核查无误、相关手续办理完毕时消灭。

  第二十一条  抵押物价值确定。借款人拟用于抵押的房屋价值确定,由借款人向公积金中心作出书面承诺,由公积金中心内部核查确定,核查费用列入公积金业务支出。

  第二十二条  阶段性保证。

  (一)借款人以预购商品房设定抵押作为债权担保的,公积金中心应充分调查,与该预售商品房的房地产开发企业签订按揭合作协议,由该房地产开发企业提供阶段性连带责任保证,并在公积金中心指定账户内留置其所保证的住房公积金贷款总额5%-20%的保证金,保证金比例由公积金中心根据房地产开发企业的资信状况、担保能力等情况确定;房地产开发企业还应承诺在规定的期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权利证书等手续。

  预售商品房的房地产开发企业不提供阶段性连带责任保证的,借款人应当按照公积金中心的要求,由经公积金中心认定的专业担保机构提供阶段性保证,或另行提供抵(质)押物,办理相关抵(质)押手续。抵(质)押的权利义务关系直至所购商品房办妥他项权利证书并交付抵押权人后方可解除。

  (二)购买再交易住房(即二手房)的,应由借款人办妥抵(质)押物的房屋所有权证书和他项权利证书等手续后发放贷款;也可由经公积金中心认定有资质的房产中介机构或专业担保机构提供阶段性保证,并承诺在规定的期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权利证书等手续。

  (三)保证人为借款人提供的贷款担保应为全额连带责任保证;

  (四)保证人连带责任担保至借款人所购住房竣工办理房屋抵押登记,抵押权人收到他项权利证书时终止。债务履行期内抵押权人未收到他项权利证书的,保证期间自债务履行之日起至债务履行期限届满后2年。公积金中心另有规定的,按其规定执行;

  (五)办理完毕保证的有关手续及相关贷款手续后方可发放贷款;

  (六)保证人发生变更或撤销等情况时,保证人应及时通知公积金中心,公积金中心认为需要提供新的担保的,借款人须提供新的担保并办理有关手续。

  第二十三条  全程保证。

  根据借款人情况,公积金中心认为应当提供全程保证的,借款人应当按照公积金中心的要求提供全程保证。全程保证人可以是自然人,也可以是专业担保机构,具体由借款申请人自行选择。

  担保期间为自债务履行之日起至债务履行期限届满后2年。担保期间,保证人为借款人所借的住房公积金贷款清偿提供不可撤销的连带责任担保。

  担保合同可在签订借款合同的同时签订,也可由公积金中心认可的法律服务机构或受委托银行代办有关担保手续。贷款担保条款按国家有关规定执行。


第六章  贷款偿还与回收

  第二十四条  借款人应按借款合同约定的方式按期偿还贷款。

  (一) 贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清。

  (二) 贷款期限在1年以上的,按月归还贷款本息。具体可分为等额本息还款法和等额本金还款法。

  等额本息还款法:即贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

  等额本金还款法:即贷款期内每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。

  第二十五条  借款人可以在借款合同约定的到期还款日前向受委托银行申请提前偿还全部或部分贷款本息,经受委托银行同意后办理提前还款手续。受委托银行应将提前还款的有关情况按月汇总后书面通知公积金中心。

  提前偿还的部分贷款按原贷款期限的利率和实际贷款的时间计息。

  提前偿还部分贷款的,部分提前还款后,原借款合同项下受委托银行与借款人的权利、义务不受影响,但借款人可根据自己的偿还能力向受委托银行重新选择新的还款计划,并由借款人单方书面确认。

  部分提前还款后,剩余部分贷款的利率仍按原借款期限同档次利率标准执行。

  借款人逾期二期(含二期)以上未偿还贷款的,公积金中心可在借款人住房公积金帐户划款还贷。


第七章  借款合同

  第二十六条  借款人须与公积金中心或受委托银行签订借款合同。借款合同的内容应包括:

  (一)借款人的姓名和住所;

  (二)公积金中心或受委托银行的名称和住所;

  (三)贷款的种类、金额、期限、利率;

  (四)贷款资金的用途、支付时间;

  (五)贷款偿还方式、每月还款额的计算方法;

  (六)担保方式和担保范围;

  (七)合同的变更和解除;

  (八)违约责任;

  (九)当事人需要约定的其他事项。

  住房公积金借款合同的示范文本由公积金中心制定,供当事人参照使用。

  担保条款可以并入借款合同,或单独制定担保合同。

  签订借款合同时,借款人如需律师见证服务的,应选择由公积金中心认可的法律服务机构提供见证服务。

  第二十七条  借款合同签订后,合同各方应当认真履行,任何一方不得擅自变更或解除。

  借款合同确实需要变更的,必须经公积金中心、受委托银行、借款人及有关各方协商同意后,方可办理合同变更手续。

  借款合同变更后,抵押合同、质押合同和保证合同的有关条款均须作相应修改并办理变更登记。

  第二十八条  借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或者丧失民事行为能力的,由其财产的继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人继续履行借款合同,并重新签订补充合同,但继承人放弃继承或者受遗赠人放弃遗赠的除外。

  第二十九条  保证人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或清算、破产时,借款人必须变更保证人并重新办理保证手续。

  第三十条  借款人按借款合同规定偿还全部贷款本息后,借款合同各方权利义务终止,相关抵押合同、质押合同和保证合同同时终止。

  担保权利义务终止,担保当事人应当办理权利凭证返还、抵押或质押登记注销手续。


第八章  贷款管理

  第三十一条  贷款管理包括贷款资产和贷款档案管理。

  第三十二条  贷款资产管理的范围及内容为:

  (一)贷款的日常监督管理;

  (二)逾期贷款的催收管理;

  (三)抵押物、出质的权利的登记;

  (四)保险受益权、担保债权、担保物权的管理。

  第三十三条  贷款资产的管理应当清晰、有序、完整、安全并能够随时提供资产状况及相关信息。

  第三十四条  贷款资产由公积金中心和受委托银行共同管理。贷款资产的具体处置可以由公积金中心委托专业机构实施。

  第三十五条  应建立全面的贷款档案管理规章制度,档案资料收取录入、整理移交、保管使用、借出退还等全过程应开展有效管理并建立管理制度。

  贷款电子档案资料管理,应确保贷款电子数据与其对应的贷款实体档案记载信息一致。


第九章  监督管理

  第三十六条  受委托银行因自身原因未能按照借款合同约定的时间、金额发放借款,造成借款人损失的,应当赔偿损失。

  借款人未按照借款合同约定的期限偿还借款的,应当按照借款合同约定或者国家有关规定支付逾期利息。

  保证人代为履行全部贷款余额的清偿义务的,抵押权人、质权人应当将抵押权、质押权无偿让渡给保证人。

  第三十七条  贷款偿还期间,借款人出现下列情形之一的,应按下列规定处理:

  (一)借款人不按借款合同约定按时偿还借款本息的,对逾期部分,公积金中心或受委托银行按中国人民银行规定计收复息、加收罚息。连续3个月(含)以上或累计6个月(含)以上未按时偿还借款本息的,公积金中心或受委托银行可提出终止借款合同,提前收回贷款。借款人不能偿还借款本息的,公积金中心或受委托银行有权会同有关部门依法处分抵押物、质押物,或要求保证人承担连带保证责任;

  (二)借款人提供虚假文书,已经或可能造成贷款损失的,公积金中心或受委托银行有权提前收回贷款,追偿损失;

  (三)未经受委托银行同意,借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益拆除、赠与或重复抵押的,公积金中心或受委托银行有权提前收回贷款; 

  (四)借款人擅自改变贷款用途的,公积金中心或受委托银行有权提前收回贷款,并对挪用部分按中国人民银行规定加收罚息;

  (五)借款人拒绝或阻挠对贷款使用情况进行监督检查的,公积金中心或受委托银行有权提前收回贷款;

  (六)借款人与公民、法人或其他组织签订有损公积金中心或受委托银行权益的合同或协议,公积金中心或受委托银行有权提前收回贷款;

  (七)质押物价值明显减少影响公积金中心或受委托银行实现质权,而借款人未按要求落实新质押物的,公积金中心或受委托银行有权提前收回贷款;

  (八)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,借款人未按要求落实新保证人的,公积金中心或受委托银行有权提前收回贷款。

  第三十八条  公积金中心和受委托银行可依法采取下列一种或数种处置措施,追究借款人的违规违约责任:

  (一)限期纠正违约行为;

  (二)按约定或国家规定标准计收罚息;或按照同期贷款市场报价利率(LPR利率加100个基点计息执行;

  (三)提前收回全部贷款;

  (四)提前处置抵押物或质押权利,以所得价款偿还贷款本息;

  (五)要求保证人承担保证责任;

  (六)依法采取其他手段追偿贷款本息。

  第三十九条  借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力又无代其履行债务的人,或者其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝履行借款合同的,公积金中心和受委托银行有权依照《中华人民共和国担保法》的规定,以处分抵押物、质押物所得价款优先受偿。

  第四十条  公积金中心和受委托银行按照有关规定处分抵押物或质押物,所得价款按下列顺序分配:

  (一)支付处分抵押物或质押物的费用;

  (二)扣缴处分抵押物或质押物应缴纳的税款;

  (三)偿还借款人所欠贷款或组合贷款本息及支付违约金;

  (四)赔偿因借款人违反合同而对受委托银行造成的损害;

  (五)剩余金额退还抵押人或出质人。

  处分抵押物或质押物,所得价款不足以偿还贷款本息和违约金、赔偿金的,公积金中心和受委托银行有权向借款人、抵押人或出质人、保证人追偿。

  第四十一条 职工在申请贷款时,应当按照规定如实申报信息,隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的,公积金中心可以自该违规行为认定之日起5年内不予受理其公积金贷款申请。

  贷款发放后,借款人停缴住房公积金的,公积金中心和受委托银行可以依据借款合同提前收回贷款,或首套房自借款人停缴住房公积金认定之日起按同期贷款市场报价利率(LPR利率计息,二套房自款人停缴住房公积金认定之日起同期贷款市场报价利率(LPR利率加60个基点计息。

  借款人以欺骗手段骗取贷款,或恶意逃废债务,非法转移抵(质)押物,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第四十二条借款人逾期不还款,或者存在本办法第四十一条规定的弄虚作假情形的职工,公积金中心应当将该职工逾期记录作为不良记录录入住房公积金监管档案(系统),并提交人民银行纳入个人信用征信系统以及惠州市联合征信系统。

  第四十三条 公积金中心及其工作人员在公积金贷款管理工作中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的,依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。


第十章  附则

  第四十四条  公积金中心可以依据本办法制定住房公积金贷款业务的具体操作规范。

  第四十五条  本办法自印发之日起施行,有效期5年。《惠州市人民政府办公室关于印发<惠州市住房公积金贷款办法>的通知》(惠府办[2015]26号)同时废止。



责任编辑:惠州市住房公积金管理中心

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